Si vous êtes propriétaire de biens immobiliers ; il s’avère important de bien étudier la fiscalité pour une gestion parfaite et bénéfique de vos biens. Les revenus issus de location de biens immobiliers nus sont sujets à des impôts que vous devriez connaitre, afin d’éviter les surprises désagréables et faire des économies. On vous en parle ici.
Qu’est-ce que le revenu foncier ?
Les revenus fonciers sont les revenus ayant pour source des propriétés bâties (usine, immeuble, appartement, boutique, etc.) ou non bâties comme les terres agricoles. Ils sont également issus des parts de fonds de placement immobilier et de certains bateaux. Si ces derniers sont équipés, toujours présents en un lieu fixe et servant d’habitation, les bénéfices tirés de cette activité seront sujets aux impôts de revenus fonciers.
Ici, il ne s’agit aucunement des revenus issus de location ou de sous-location meublée. Ceux-ci sont classés dans la liste des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) ; contrairement aux revenus de sous-location d’immeuble nu qui sont des Bénéfices Non Commerciaux (BNC). Les revenus issus de location dégagés par une entreprise industrielle, artisanale, commerciale ou libérale n’en font pas partie également.
Le taux d’impositions des revenus fonciers est fonction de deux régimes que sont : le régime microfoncier et le régime réel d’imposition. Des prélèvements pour les cotisations sociales sont également pris en compte, mais la taxe sur les loyers élevés n’est pas considérée pour l’année 2020.
Le régime microfoncier
C’est une simplification du régime des taux d’imposition des revenus fonciers. Ce régime est appliqué uniquement aux personnes dont les revenus fonciers bruts sont en dessous ou égales à 15 000 euros. Ce plafond est valable pour l’ensemble des revenus d’une année. Aussi, aucun prorata temporaire n’est pris en compte.
Avec ce régime, les contribuables ont plus de facilité à fournir les informations nécessaires. Il ne nécessite que l’adresse du/des bien(s) concerné(s) et le montant brut des recettes. Pour connaître le revenu foncier net encore appelé bénéfice foncier net ; le revenu foncier brut est sujet à un abattement de 30 %. Cette déduction est faite pour couvrir les probables dépenses du propriétaire, relatives aux diverses actions entreprises pour entretenir le bien immobilier.
Il faut noter qu’il n’est pas possible de diversifier le régime pour un même foyer fiscal. Lorsqu’il s’agit des habitations ayant un régime de réduction spécial comme Besson, Robien, Périssol…, ou des monuments historiques ; le régime microfoncier n’est pas utilisé.
Le régime réel
Le régime réel permet la soustraction des dépenses réalisées relatives aux biens immobiliers, du montant brut des recettes avant l’application des impôts. Dans ce cas, le propriétaire doit déclarer entièrement toutes les dépenses et le montant des loyers perçus. Il estsystématiquement appliqué à tous ceux qui ont un revenu brut des recettes supérieur à 15 000 euros.
Il est également possible de choisir le régime réel, quel que soit le montant brut des recettes. Mais attention, il ne sera pas possible de changer à nouveau de régime avant trois ans. Pour l’acquisition du bien immobilier, si le propriétaire a eu recoure à un prêt avec intérêt, il est possible de le mentionner dans la liste des dépenses. Outre ça, la taxe foncière hors ordures ménagères, l’assurance propriétaire non occupant, et les frais postaux pour les contacts avec le locataire peuvent être déduits.
Cas pratique
Le revenu brut annuel de monsieur X est de 20 000 euros. Toutes ces dépenses (valables et justifiées) font un total de 5 000 euros. Sous le régime microfoncier, le montant de revenu sujet à la taxe serait de 14 000 euros (abattement de 30 %, soit une soustraction de 6000 euros) contre 15 000 euros sous le régime réel (soustraction des frais liés aux dépenses). Dans ce cas, le régime microfoncier est favorable. Mais si les dépenses dépassent l’abattement de 30 %, le régime réel serait préférable.