Défiscaliser en LMNP ou LMP

Solution de défiscalisation immobilière ouverte aux particuliers (LMP) comme aux professionnels (LMNP), le dispositif « loueur en meublé » permet de se constituer des revenus défiscalisés. Contrairement à d’autres dispositifs, les avantages de la location meublée peuvent s’étaler sur une longue durée, même si le statut de loueur meublé n’est pas dépourvu pour autant de flexibilité.

Un meublé, comme son nom l’indique, est un logement qui comporte toute une série d’équipements qui doivent permettre la vie au quotidien du locataire sans l’apport de meubles personnels. Depuis le décret nº 2015-981 du 31 juillet 2015, toute une série d’équipements doivent être mis à disposition afin que le locataire puisse vivre, manger et dormir dans le meublé (literie avec couette, four, taques de cuisson, frigo avec congélateur, vaisselle, etc.). Il peut s’agir d’un logement situé dans une résidence avec services, d’un studio ou appartement meublé, etc.

Les avantages du Loueur en meublé (LMNP ou LMP)

  • Régime fiscal attrayant (base imposable réduite)
  • Flexibilité
  • Ces avantages ne sont pas pris en compte dans le plafond des niches fiscales

LMNP et LMP : les variantes

Être loueur en meublé permet d’économiser jusqu’à 45 % du prix d’achat du logement, et ce sur une période de 20 ans. Le bien peut être acquis aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. En tant que loueur en meublé dans une résidence de services, vous bénéficiez du remboursement de la TVA sur le prix de vente. De plus, les avantages de défiscalisation immobilière de ce dispositif échappent au plafond des niches fiscales, contrairement à d’autres solutions comme la loi Pinel.

Le statut de loueur en meublé est divisé en 2 catégories 

  • LMP (loueur en meublé professionnel), statut réservé aux investisseurs inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) ;
  • LMNP (loueur en meublé non professionnel), statut réservé aux investisseurs privés (particuliers).

 Conditions et avantages du dispositif loueur en meublé non professionnel (LMNP)

Pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, la somme annuelle des loyers perçus par l’investisseur ne peut dépasser les 23.000 € TTC OU cette somme doit être inférieure à la moitié de vos revenus OU vous n’êtes pas inscrit au RCS. Autrement dit, si l’une de ces 3 conditions n’est pas satisfaite, vous dépendez de facto du statut LMNP.

Le statut LMNP confère de nombreux avantages à l’investisseur à la recherche d’une solution de défiscalisation immobilière performante. En tant que loueur en meublé non professionnel, le particulier peut choisir entre 2 régimes fiscaux : le régime réel ou du micro-BIC.

  • Régime réel (simplifié ou normal) : dans le cadre du régime réel, toutes les charges découlant de la location meublée seront déduites (amortissements, charges de copropriété, intérêts du crédit hypothécaire, etc.). Dans certains scénarios, le régime réel permet d’obtenir un résultat fiscal quasi nul, soit de ne payer ni impôt, ni contributions sociales (CSG-CRDS).
  • Régime du micro-BIC : applicable lorsque les revenus de la location meublée ne dépassent pas 32.600 €, le régime du micro-BIC propose un abattement forfaitaire de 50 %.

En cas de faibles charges, c’est ce régime qui est privilégié en raison de la simplicité de sa mise en œuvre par rapport au régime réel. Le choix du régime se fait au cas par cas.

 

Les avantages principaux du statut de LMNP sont les suivants

  • Diminution de votre charge fiscale avec constitution de patrimoine
  • Récupération de la TVA en cas de location à un gestionnaire de résidence de services
  • Possibilité de recourir aux amortissements pour faire baisser votre fiscalité
  • Possibilité d’opter pour le régime simplifié micro-BIC avec abattement forfaitaire
  • Les avantages fiscaux perçus n’entrent pas en compte dans le calcul du plafond des niches fiscales

Conditions et avantages du statut de loueur en meublé professionnel (LMP)

Pour pouvoir bénéficier du statut LNP, l’investisseur doit satisfaire les 3 conditions suivantes :

  • Être inscrit au RCS en tant que loueur professionnel
  • Générer plus de 23.000 € de chiffre d’affaires locatif
  • Les loyers perçus sur un an doivent dépasser les autres revenus du foyer fiscal

Si l’une de ces conditions n’est pas remplie, le statut LMNP (voir ci-dessus) s’impose.

Parmi les avantages principaux du statut de loueur en meublé professionnel, citons :

  • Son exclusion du plafond des niches fiscales
  • Son exonération de l’impôt sur la fortune
  • La possibilité de reporter les frais d’établissement
  • La récupération de la TVA en cas de location à un gestionnaire de résidence de services
  • La déductibilité des intérêts du crédit hypothécaire
  • La possibilité de déduire toutes les charges réelles
  • La possibilité d’être exonéré des plus-values sous certaines conditions
  • La possibilité de réduire son revenu imposable via les amortissements
  • Des droits de succession allégés

Le régime fiscal du statut LMNP dépend de la structure juridique de l’entrepreneur. Il peut s’agir des BIC, de l’impôt sur les sociétés ou du régime de la micro-entreprise (pour autant que le chiffre d’affaires hors taxes ne dépasse pas 82 200 €).

 

 

 

Exemple d’un investissement en LMNP

Par rapport à la location nue, la location meublée offre de nombreux avantages fiscaux, mais pas uniquement. Non seulement le bail peut être signé pour des périodes plus courtes, un an ou 9 mois pour une location à un étudiant.

Exemple des avantages fiscaux du loueur en meublé en cas d’acquisition d’un bien neuf

En admettant que vous investissiez dans un bien immobilier d’une valeur de 100.000 € dont l’achat est assuré à 100 % par un financement sur 15 ans à un taux de 4 % et que votre taux marginal d’imposition est de 30 %, vous ne payerez aucun impôt sur ces revenus si vous optez pour le régime réel !

Question fréquentes sur les LMNP

Qui peut bénéficier des avantages du statut de loueur en meublé ?

Tout contribuable, qu’il réside en France ou pas, peut bénéficier des avantages de défiscalisation immobilière du statut de loueur en meublé. Celui-ci est particulièrement attractif pour les investisseurs désireux de réduire leur impôt tout en se constituant un patrimoine immobilier.

Qu’est-ce que l’État entend par « meublé » ?

Dans le cadre d’une location classique à l’année, le meublé est un logement qui dispose, comme son nom le suggère, du mobilier nécessaire afin que le locataire puisse y vivre sans apport de meubles personnels dans un niveau de confort suffisant. Depuis 2015, il existe une liste des équipements obligatoires (voir décret nº 2015-981). Elle inclut toute une série d’appareils électroménagers, des ustensiles de cuisine, la literie, des luminaires, etc.

Le meublé peut également concerner un bien immobilier dans une résidence de services, une location touristique (chambre d’hôtes, bungalows, etc.), les résidences pour seniors, etc. La définition est très large : elle inclut quasi tout type de logement meublé.

Comment faire concrètement pour bénéficier des avantages de défiscalisation immobilière du loueur en meublé (LMNP) ?

Dans les 15 jours qui suivent le début de l’activité, vous devrez vous rendre au greffe du tribunal de commerce afin d’effectuer la déclaration d’existence du meublé.

Régime réel ou forfaitaire, quel est le plus intéressant ?

Tout dépend de votre situation personnelle. Si le régime forfaitaire permet de limiter les formalités, il est souvent moins avantageux financièrement parlant. Opter pour le régime réel en faisant appel aux services d’un comptable, ses honoraires inclus, est plus avantageux dans de nombreux cas.

Que puis-je prendre en compte pour l’amortissement du meublé en LMNP ?

Dans le cas d’un simple meublé, chaque composante du bien est amortie sur un taux et une durée spécifique (mobilier, finition, gros œuvre, etc.). En cas d’achat d’un meublé dans une résidence de services, l’amortissement inclut la valeur du bien, le mobilier ainsi que les frais de notaire. Vous ne pouvez pas prendre en compte la valeur du terrain ainsi que la TVA pour l’amortissement.

Est-il obligatoire de faire appel à un CGA (centre de gestion agréé) ?

Non.

Quel est l’intérêt d’adhérer à un CGA ?

Adhérer à un CGA vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 2/3 du montant des frais d’adhésion et de comptabilité en tant que LMNP, avec un plafond de 915 € si vos recettes annuelles ne dépassent pas 32.900 €. L’adhésion permet également d’éviter la majoration de 25 % du résultat fiscal positif… ainsi que vous décharger des formalités, bien entendu.

Combien coûte l’adhésion à un centre de gestion agréé ?

Environ 200 € par an, avec possibilité de trouver des cabinets qui demandent un peu plus de 100 € par an. À ce prix de l’adhésion, vous devrez ajouter le montant des honoraires du comptable.

Quelle est la différence entre LMNP et LMP ?

La grosse différence entre les 2 statuts, c’est que dans le cadre du LMP le déficit fiscal de l’activité ne peut être imputé que si vous relevez du régime réel sur option ou de droit, et ce sans limite de montant. Si les revenus sont inférieurs aux déficits, vous pouvez imputer la différence sur votre revenu global imposable dans les 6 années qui suivent. Tandis que dans le cadre du LMNP, les déficits fiscaux peuvent être déduits dans les 10 années qui suivent.

De plus, le régime LMP vous permet d’être exonéré de l’impôt sur la fortune. Par contre, vous ne pourrez revendiquer  les avantages du dispositif de défiscalisation « Censi-Bouvard » en LMP, alors que cette possibilité est ouverte dans le régime LMNP.

A quelles conditions dois-je satisfaire pour profiter du régime LMNP ?

Le montant des loyers bruts doit dépasser 23.000 € par an tout en étant supérieur aux autres revenus du foyer fiscal. Vous devez également être inscrit au registre de commerce et des sociétés (RCS).

Est-il possible de passer d’un statut à l’autre ?

Oui, il est possible de passer du régime LMNP à LMP ainsi que de LMP à LMNP d’une année à l’autre. Les conséquences d’un tel changement sont limitées à l’imputation des déficits fiscaux. Dans les 2 scénarios, vous perdez la possibilité d’amputer les déficits antérieurs, à moins de rebasculer dans le régime en question dans le futur.

En tant que loueur en meublé, devrais-je payer la taxe foncière ?

Si vous achetez un meublé neuf (dans une résidence de services ou autres), vous en serez exempté pendant 2 ans.

Je possède actuellement un appartement nu que je loue. Puis-je le convertir en meublé ?

Tout à fait, les avantages de défiscalisation immobilière conférés par le statut de loueur en meublé s’appliquent aussi bien à l’ancien qu’au neuf. Vous devrez néanmoins attendre la fin du bail pour pouvoir procéder au changement, ou obtenir l’accord du locataire. Il vous suffit ensuite d’équiper votre studio ou appartement avec les équipements listés dans le décret nº 2015-981, conclure un bail de location meublée pour un an (ou 9 mois si le locataire est un étudiant) et effectuer les formalités au greffe du tribunal de commerce. Veuillez cependant noter que si vous avez imputé, dans le cadre de ce bien, un déficit foncier durant les 3 dernières années, vous devrez rembourser les économies d’impôt pour pouvoir procéder au changement.

En quoi consiste le régime Censi-Bouvard ?

Il s’agit d’un avantage fiscal réservé à l’investissement en résidence de services. Elle offre des avantages complémentaires par rapport au simple statut de loueur en meublé, comme le remboursement de la TVA ou encore une réduction d’impôt de 11 % sur le prix d’achat (plafonné cependant à 300.000 €) ventilée sur 9 ans. Cependant, pour pouvoir en bénéficier vous devez impérativement relever du statut du loueur en meublé non professionnel.

Ai-je droit aux avantages du régime Censi-Bouvard en tant que loueur en meublé d’un bien en résidence de services ?

Si vous relevez du statut LMNP, oui. Le cas échéant, non (loueur en meublé professionnel).

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